Le 1er janvier 2025 a marqué l’entrée en vigueur de la réforme des droits d’enregistrement adoptée par le parlement wallon le 4 décembre dernier. Celle-ci marque un tournant dans la fiscalité immobilière en Wallonie, notamment avec l’introduction du nouveau taux réduit de 3 %.
Cette réduction des droits d’enregistrement en Wallonie vise à rendre l’achat immobilier plus accessible, en particulier pour les classes moyennes, qui peinent à concrétiser leur projet en raison de la hausse des prix et des conditions bancaires toujours plus strictes. Ce changement s’accompagne d’un certain nombre de conditions spécifiques et de modifications dans les avantages fiscaux. Des informations complémentaires sur ces nouvelles mesures sont disponibles
ici.
Nouvelle réduction : les conditions d’application
Anciennement, le taux des droits d’enregistrement pour une habitation propre et unique s’élevait à 12,5 %. Avec cette réforme, ce taux passe donc à 3 %, pour autant que certaines conditions cumulatives soient respectées :
- Le bien acquis (maison, appartement, terrain à bâtir, ou construction sur plan) doit devenir le lieu de la résidence principale.
- La résidence doit y être établie dans un délai de maximum 3 ans s’il s’agit d’une habitation existante, ou de 5 ans dans le cas d’un terrain à bâtir ou d’une habitation en cours.
- L’acheteur ne doit posséder aucun autre bien immobilier en pleine propriété sauf s’il s’engage à le vendre dans les 3 ans suivant l’acquisition ;
- L’acquéreur devra conserver sa résidence principale dans cette habitation propre et unique pendant au moins trois ans.
Ces critères ont été pensés pour simplifier les démarches administratives et recentrer les avantages fiscaux sur les primo-acquéreurs, mais également sur ceux qui achètent en vue d’adapter leur logement à une nouvelle réalité familiale. Pour plus de détails sur certains cas particuliers, voyez ici.
Suppression des anciens régimes dérogatoires
En contrepartie et parallèlement à l’introduction de ce nouveau taux réduit « unique », les divers régimes fiscaux dérogatoires qui coexistaient jusqu’à présent, mais qui ne répondent plus à l’objectif du gouvernement, seront supprimés :
- L’abattement primo-acquéreur, dont l’impact était limité ;
- Le chèque habitat, dont l’avantage était plus orienté vers la possession que l’acquisition ;
- Le taux réduit de 6 % pour l’acquisition d’habitations modestes, qui souffrait d’un manque de cohérence en raison de l’absence de péréquation cadastrale.
Comparaison avec les autres régions
Il est intéressant de comparer les droits d’enregistrement entre les différentes régions de Belgique.
La Région flamande qui avait déjà réduit son taux, d’abord à 6% puis à 3% pour l’acquisition d’une habitation propre et unique, l’a une nouvelle fois diminué à 2% depuis le 1er janvier 2025.
De son côté la Région bruxelloise n’a encore rien décidé en la matière. Le taux des droits d’enregistrement est donc pour l’instant maintenu à 12.5%, creusant ainsi d’avantage l’écart avec les 2 autres régions. Bruxelles conserve néanmoins son abattement fiscal sur la première tranche de 200.000€, pour autant que la valeur du bien acquis ne dépasse pas 600.000€.
Pour mieux comprendre, prenons deux exemples concrets :
- Pour l’achat d’un bien de 400 000 €, l’acquéreur devra payer 12 000 € si l’immeuble se situe en Wallonie, 8 000 € s’il se trouve en Flandre et 25 000 € s’il est à Bruxelles.
- Pour un bien de 610 000 €, le montant des droits atteindra 18 300 € en Wallonie, 12 200 € en Flandre et 76 250 € à Bruxelles en raison de la suppression de l’abattement.
Ces écarts mettent en lumière l’attractivité croissante de la Wallonie et de la Flandre pour les primo-acquéreurs.
Avantages fiscaux et implications pour les acheteurs
Ces changements visent à instaurer un cadre fiscal plus équitable et à encourager l’accès à la propriété. Néanmoins, cette réforme a suscité des critiques, notamment sur son impact potentiel pour les ménages aux revenus les plus faibles. Si vous souhaitez une analyse approfondie des discussions politiques et des critiques, cliquez ici.
Par ailleurs, il y a lieu de se demander si cette économie à l’achat est réellement plus intéressante sur la durée que les différents avantages fiscaux en place. Quels impacts auront en outre ces changements sur un crédit immobilier, notamment au regard de la hausse des taux d’intérêt ?
Chaque projet est unique et cette réforme n’avantagera pas forcément tous les profils. Une analyse sur mesure peut vous aider à tirer pleinement parti de cette nouvelle législation.
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Par Julie G